על פי מומחים פיננסיים ומומחים להשקעות נדל"ן בחו"ל ובעיקר בגרמניה, שוק ההון הישראלי מאופיין היום בתנודתיות גבוהה, אשר לא תורמת לביטחון ולהבנה אצל משקיעים לאן הוא הולך. האם הוא פונה ליציבות או דווקא הולך להתערער.
בגרמניה שהיא הכלכלה הרביעית המובילה בעולם, יש שוק נדל"ן יציב וחזק, ומשבר הסאב פריים של שנת 2008 לא הצליחה לגרום לה לקריסה, כפי שקרה בארה"ב ובמדינות אחרות באירופה. שוק הנדל"ן בגרמניה נהנה מצמיחה עקבית, ולכן בעלי הון מוצאים בו את ההשקעה הכי נכונה לזו השעה. אם עקבתם אחרי השוק הזה, בוודאי הבנתם כי הוא בהחלט סיפק את הסחורה. השקעות שמרניות ובטוחות אשר מושכים אל גרמניה משקיעים ישראלים ורבים אחרים מכל העולם. גרמניה היא כלכלה חזקה מאוד ושי בה את עליות המחירים הכי גבוהות מכל השווקים באירופה. בשלב זה עדיין הביקוש עולה על היצע הנכסים בגרמניה.
איזה מס משלמים על דירות להשקעה?
בגרמניה מוטל מס על דירות להשקעה. הליכי המיסוי מושפעים מרכישה של דירה אחת או מספר דירות להשקעה. הם ישפיעו בסופו של דבר גם על כדאיות העסקה.
גרמניה מעדיפה לדאוג לדירות עבור האזרחים שלה, זה אומר שמבחינת מיסים יהיה יותר כדאי לרכוש כמה דירות במיוחד אם אתם חברה בע"מ ולא אדם פרטי.
חיוב המס בשיעור של 25% מההכנסות של השכירות, חלה על רוכש יחיד. מדינת ישראל מאפשרת מסלולים שונים לתשלומי המס על השכירות. שיעור מס שולי לאדם פרטי וההוצאות בגין רכישת הנכס מוכרות לצרכי מס. או תשלום של 15% מס בישראל, לאחר ניכוי הפחת.
רווחי הון בגרמניה מה זה?
בגרמניה יחויבו רווחי הון במיסוי, בהתאם לשיעור המס שחל על יחידים במידה והנכס נמכר אחרי עשר שנים. אבל אם הנכס נמכר מאוחר יותר, יש עליו פטור ממיסים. אם אתם חברה בע"מ, שיעורי המס האפקטיבי הם שונים ויש גם הקלות לחברות בע"מ. מס חברות נמאס ב-15%, מס עסקים בכ-14-17% ומס סולידריות בשיעור של 5.5%. ניכוי מס במקור עומד על כ-26%. ישנם תנאים מסוימים שבהם לא חל מס עסקים, אם ההשקעה בגרמניה תיחשב כהשקעה פאסיבית ולא השקעה של עסק או מסחר.
במכירה של נדל"ן יחול מס חברות זאת על רווח ההון, אלא אם כן רכשתם נדל"ן חלופי באותו סכום של רווח ההון. אפשר לקבל פטור ממס על הרווח. המגבלה בקשר לכך היא אם הרכישה בוצעה כארבע שנים מיום מכירתו של הנכס.
ואם השקעתם בכמה דירות?
למשקיעים בעלי כמה נכסים בגרמניה, יש אפשרות לבצע תכנון מס באמצעות שותפות גרמנית. החוק בגרמניה לא מחייב חלוקת רווחים במס כלשהו ולכן לא יחול עליהם ניקוי מס במקור. אפשרות אחרת שאותה מנצלים משקיעים שרוכשים כמה נכסים בגרמניה היא, להקים חברת אחזקה בקפריסין, כאשר יחולק הדיבידנד יחול פטור גרמני מניכוי מס במקור מחברה גרמנית לחברה קפריסאית בהתאם לתנאי האיחוד האירופי.
המורכבות של חוקי הנדל"ן בגרמניה, מחייבים כל משקיע ישראלי, לרכוש נכסים באמצעות חברת השקעות נדל"ן בגרמניה הנמצאת בארץ. היא תפקח על כל העסקה, החל מאיתור הנכס, החתימה על החוזה, ליווי של כל התהליך ועד הקשר עם חברת הנדל"ן המקומית המנהלת את הנכס.
מומחי נדל"ן מעריכים כי הברקזיט גם לו תהיה השלכה חיובית על שוק הנדל"ן הגרמני. האקלים המעורפל כרגע גורם לנכסי הנדל"ן בכמה ערים מרכזיות בגרמניה, להיות מבוקשים יותר מכמה ערים בבריטניה.
