כעשור לאחר נפילת חומת ברלין והאיחוד בין מזרח ומערב גרמניה, הפעילה המדינה רפורמות רחבות בתחום מערכת המס. המטרה המרכזית הייתה שיפור רמת החיים של אזרחי המדינה. מטרה נוספת הייתה להעלות את תחום ההשקעות בשוק הנדל"ן ובשוק הפיננסי הגרמני. היום אפשר לומר כי גרמניה אכן הצליחה, לעודד השקעות גם של משקיעים זרים מחוץ למדינה, בגלל המיסים הנוחים ומסבירי הפנים בשוק השקעות הנדל"ן בגרמניה.
בגרמניה, כדי שכל הכנסה גם של תושב זר וגם תושב גרמני, תהיה חייבת במס, היא צריכה להגיע ממקור חוקי כמו, משכורת, רווחי הון, עסק, חקלאות, השכרה של נכסי נדל"ן ועוד. זו הסיבה שגרמניה מציע היום בערים קטנות דווקא, נכסים מאוד זולים לצרכי קנייה והשכרה.
מה זה הקוד הגרמני BGB?
הקוד הגרמני BGB, עושה אבחנה בין הכנסות מנדל"ן עסקי לבין הכנסות שהמקור שלהן הוא מנדל"ן פרטי. בגלל היחסים הדיפלומטיים שבין גרמניה לישראל, יש הסכמה גורפת על כך כי משקיעי נדל"ן ישראלים, ייהנו מהטבות במיסוי, כחלק מהגברת שיתופי הפעולה הכלכליים בין שתי המדינות.
כך על פי החוק בגרמניה, כל מי שרוכש נכס נדל"ן בגבולות המדינה, חייב במס מקרקעין ובמס רכישה. בברלין למשל הוא עומד על 6% מערכו של הנכס, והוא מוטל כאשר רוכשים נדל"ן פיזי אבל גם כאשר רוכשים מניות של למעלה מ-95% ממניות של חברת נדל"ן. בעצם מדובר על סוג של מס מוניציפאלי שמגיע בסופו של דבר לרשות המקומית בתחום הנכס.
מלבד זאת יש גם מס רכוש בשיעור של כ-0.35% המוטל על בעלי הנכסים לפי שומה שנתית. היא אגב נקבעת, לפי המחיר ההיסטורי של הנכס, המחיר שהוא נרכש ולא על פי המחיר העכשווי. לכן שיערו המס נמוך מאוד.
מס רכישה בגרמניה – איך כמה ולמה?
לפי החוק בגרמניה, מס רכישה חל על הקונה ועובר לידי רשויות המס. במקומות כמו המבורג, ברלין או סקסוניה, עומד המס על 6% משוויו של הנכס, בסקסוניה התחתונה הוא עומד על 4.5%.
ממאי 2008, עומד המע"מ הגרמני על 19% וחייבים להוסיף אותו לכל התשלומים והעמלות. מי שחייב להוסיף אותו הם נותני שירותים כמו מתווכים, נוטריון, ברוקר ועוד. על מס רכישה לא משלמים מע"מ.
כאשר אדם נוטל משכנתא מהבנק , באופן הדומה לחוקים בארץ, הלווים חייבים לעשות ביטוח חיים. במקרה שרוכשים מבנה מסחרי או בניין שלם, יש להזמין בדיקה הנדסית ובדיקת נאותות כולל כל מערכות הבניין כמו מים, חשמל, אינסטלציה ועוד
כאשר הנכס נרכש ע"י חברה שרוכשת את החברה שמחזיקה בבעלות על הנכס. במקרה כזה חובה לבדוק בצורה יסודית את הרקע הכלכלי של החברה הנרכשת, כדי לוודא שלא קונים חתול בשק. שלא מדובר בחברה עם חובות, שעבודים ועוד.
שוק הנדל"ן בגרמניה – חם מאוד
שוק הנדל"ן בגרמניה, הוא מהמבוקשים מאוד באירופה אחרי בריטניה. משקיעים ישראלים רבים וכן משקיעים זרים, מוצאים במצבה הכלכלי היציב של המדינה, אות חיובי להשקעה במקום. יש זמינות של נכסי נדל"ן שווים, בעיקר בערים קטנות והן דווקא מפתיעות בביקוש ובהיצע שלהן הגדל מדי שנה. מדובר על בעלות במחיר נמוך ותשואה מהגבוהות המוצעות היום לכל משקיע.
אין כמעט תנודתיות בשוק הנדל"ן בגרמניה. בפברואר 2012 עלו המחירים ב-3.2% לעומת השנה הקודמת, והייתה דווקא ירידת מחירים של עד 60% שהתחילה מאמצע שנות התשעים ונמשכה עד שנת 2004, בגלל האטה כלכלית של המשק הגרמני.
הירידה הזו, היא שהפכה את ההשקעה בגרמניה לאטרקטיבית במיוחד עבור משקיעים זרים. 2007 סימנה שנת שיא והתקיים בה נפח עסקאות עצום. זה ירד עם המשבר הכלכלי של 2007-2008 משבר הסאב פריים בארה"ב שהשפיע גם על השוק באירופה, אבל היום הביקוש רק עולה ועולה וגרמניה כבר מזמן חזרה לעצמה ולזרועותיהם של המשקיעים הרבים המציפים אותה.
