השקעות נדל"ן בברלין

ברלין, הבירה ההיסטורית של גרמניה, מהווה מוקד פעילות אינטנסיבי מצד משקיעים וחברות מישראל. שוק השכירות וכמות העסקאות המפורסמות בישראל, מאוד גבוה והפרופיל הנדלני של העיר זוכה לתשומת לב רבה בקרב המשקיעים הישראלים והבין לאומיים כאחד.
כל מי שמתמקד בשוק הנדל"ן בברלין יזהה מצב מורכב. מצד אחד, ברלין הולכת וצומחת במהירות ובדינמיות ומתפתחת למרכז בינלאומי של מדע ומחקר. העיר גם תופסת הובלה בקרב סטארט-אפים ואוכלוסיית המילניאלז, לפני לונדון, ניו יורק או אמסטרדם. הכלכלה, השכר והתעסוקה צומחים כולם כתוצאה מהזרם המתמשך של אנשים. אלה תנאים אידיאליים לשוק נדל"ן פורח.
מצד שני, חשוב לשים לב לרגולציה הקפדנית בתחום הנדל”ן. יותר ויותר אזורי הגנה על הסביבה, נוהלי הרכישה לפי המחוזות, פקודת ההמרה, דיוני הפקעות, ואחרון חביב, ההחלטה על מכסת מקסימום של שכר הדירה (גובה שכר דירה). עם זאת, רגולציה יכולה במקרה הטוב להאט מעט את השוק, אך לא לעצור את המגמה הכללית. ומכיוון שדמי השכירות ומחירי הרכישה בבירה הגרמנית נמוכים יחסית לערים אחרות באירופה והביקוש נותר קבוע, לא צפוי שום שינוי במגמה כל עוד הממשל לא יוסיף עוד יחידות דיור. רמת המורכבות בתנאי השוק גורמת לתהליך קבלת החלטות מושכל יותר בקרב הרוכשים והמשקיעים. הרווחיות של רכישה מוערכת באופן ביקורתי יותר והמוכרים מתאימים את עצמם לקצב החדש וכן לרמת הביקוש ומשך זמן המכירה. הצמיחה בערך ובתשואה נמשכים, אך בקצב איטי יותר.
מצב כזה מכריח את הפעילים בשוק לעבוד באופן מושכל יותר, לאסוף את כל המידע הרלוונטי ובעיקר לפעול בשיתוף עם גורמי מקצוע – חברות ניהול, אנשי נדל”ן חברות להשקעות ולקבל ייעוץ שוטף לגבי הזדמנויות רכישה.

מחירי הנדל"ן בברלין

מחירי הנדל"ן בברלין הם הנמוכים ביותר מבין כל הערים הגדולות באירופה ובגרמניה. רכישת נכס בברלין זול פי 5 מאשר בלונדון ופי 3  מאשר בפריס. גם יחסית לערים אחרות בגרמניה, מחיר מטר מרובע לנכס הנמצא באחד מרובעי הביקוש בברלין הוא עדיין נמוך יותר פי 2 ואף 3 מאשר בערים גרמניות גדולות כמו המבורג, מינכן ופרנקפורט (עבור נכסים דומים בסביבה דומה). עם הפריחה של שוק הנדל"ן בעיר, מגמת הצמיחה של מחירי הנכסים בברלין בהשוואה לבירות אחרות באירופה ממשיכה עם ערכים דו-ספרתיים (9,6% בשנת 2016, 12,7% בשנת 2017 ו -12% בשנת 2018) ומתודלקת בביקוש אדיר לדיור למגורים בהשכרה.

בשנים האחרונות חוותה בירת גרמניה פופולריות הולכת וגוברת בקרב משקיעים זרים, פרטיים ומוסדיים כאחד. כתוצאה מכך, היקף ההשקעות בנדל"ן בשיעור של 10 מיליארד יורו בשנה (לעומת 3 מיליארד ב -2014). יתר על כן, בירת גרמניה ממוקמת כיום במקום הראשון מבין כל הערים והבירות הגדולות מבחינת איכות ההשקעה בנדל"ן, במיוחד מבחינת הרווחיות והסיכויים של שווי הון ורווח במכירה חוזרת. באותה דירוג, ליסבון נמצאת במקום ה -7, קופנהגן במקום ה -6, ברצלונה במקומות ה -16 ואחריה פריז במקום ה -17 ואילו לונדון מדורגת רק במקום ה -27 מתוך 30 ערים מדורגות, במיוחד לאור הסיכונים הכלכליים והמוניטריים. הקשורים לתהליך הברקזיט.

מסיבות היסטוריות, לעיר יש אחוז בעלות על נכסים נמוך במיוחד עם פחות מ 20% מהבעלים (לעומת 55% בממוצע הארצי בגרמניה) מה שמשאיר מרווח משמעותי מאוד בהתפתחות ארוכת הטווח של שוק הנכסים המקומי. שיעור התפוסה הגבוה (כ -98%) וגידול האוכלוסייה החזק (יותר מ 50,000 איש בשנה) תומכים בביקוש לדיור ומהווים גורמים חשובים לצמיחה מהירה של מחירי הנדל"ן בברלין.

מעניין לשים לב לצמיחה הפנומנלית בדינמיקת המחירים באזורי העיר השונים. שימו לב למספרים!

האזורים הפופולאריים והיקרים ביותר בבירת גרמניה הם המחוזות הבינלאומיים ביותר פרנצלאואר ברג, מיטה וקרוזברג, אשר חווים מחסור גבוה מאוד בהיצע הנכסים למכירה. במחוז פרידריךשיין המחירים בדרך כלל נמוכים ב-10-15%, תלוי במיקום. בשכונות כמו שרלוטנבורג, וילמרסדורף ושנברג שהן מוטות מגורים, מחירי הנדל"ן נמוכים בכ -10% לעומת השכונות "הבינלאומיות". במחוזות וודינג, מואביט ושטגליץ, מחירי הנדל"ן מתחילים סביב 4,200 אירו / מ"ר. יש לציין כי מחוז נויקולן הוא כיום הדינמי ביותר של העיר כולה ויש לו פוטנציאל השקעה מאוד מבטיח עם מחירים של כ- 25% זולים יותר מאשר פרנצלאואר ברג, למשל.

הגרף הבא מציג את שיעורי הצמיחה באיזורים שונים בעיר.