fbpx

השקעות נדל"ן במערב גרמניה

 

שוק הנדל”ן הגרמני

שוק הנדל"ן בגרמניה מהווה את קטר הנדל”ן באירופה כבר מספר שנים ברציפות. לשוק הגרמני מספר מאפיינים בולטים

  • פערים ברמות המחירים שבין מזרח ומערב גרמניה – מחירי הבסיס של הנכסים בגרמניה המערבית גבוהים יחסית לנכסים דומים בחלקה המזרחי של המדינה. אמנם כל שוק הנדל”ן בגרמניה נמצא במגמת צמחיה עקבית אולם יש מרחב רב יתר לצמיחה לנכסים בערים המזרחיות – למחירי הדיור בלייפציג למשל, יש יותר מקום לצמיחה מאשר בפרנקפורט וכמינכן.
  • יציבות ורמת סיכון בשוק – הכלכלה הגרמנית היא הכלכלה היציבה והצומחת ביותר מבין כל הכלכלות האירופאיות. הקטר הגרמני מושך את השוק האירופי ותוצאות הכלכלה הגרמנית משפיעות על כמות ההשקעות בנכסי נדל"ן וכן בכמות הכסף הזמין לגרמנים לצורך רכישת דירות למגורים ונכסים להשקעה. הכלכלה הגרמנית משמשת כמנוף לצמיחה מהירה במרכזים עירוניים גדולים ומייצרת ביקוש למגורים הן לרכישה והן להשכרה. פרופיל הדיירים הגרמני מתאפיין במגורים בשכירות וכן בחוזים לתווך ארוך. גם החקיקה הגרמנית נוטה להעדיף את השוכרים ואת הדיירים ובכך מייצרת שוק ארוך טווח של נכסים להשכרה.
  • תשתית רגולטורית – שוק הנדל"ן בגרמניה נהנה מהסדרה גבוהה הן של כללי הרכישה ומימוש הנכסים וכן הסדרה ופיקוח של החוזים להשכרת נכסים. היציבות הרגולטורית ותשתית החקיקה, מקלים על ביצוע עסקאות נדל"ן והשקעה בנכסים מניבים. בנוסף, משטר המיסוי בגרמניה, מעדיף השקעות ארוכות טווח ומעניק הקלות על בעלי נכסים המחזיקים את הנכס לאורך זמן רב (מעל 10 שנים).
  • משטר ריבית, תשואות וצמיחה. גרמניה מהווה יעד מועדף למשקיעים רבים הן מאירופה והן מרוסיה, שמזהים רמות מחירים אטרקטיביות, במיוחד בהשוואה ליעדי השקעה אחרים כגון לונדון ופריז. שילוב היציבות והצמיחה בגרמניה, מאפשרים למשקיעים לבצע השקעות ארוכות טווח סיכון נמוכה יחסית לארצות אחרות באירופה.
  • העדפת מגורים בשכירות לעומת רכישה – משקי הבית בגרמניה מגלים העדפה בולטת לשכירת נכסים ולאו דווקא לרכישתם. בין מגוון אפיקי החיסכון וההשקעה, הבעלות על נכסי נדל"ן אינה נתפסת כחלופה מועדפת. למרות שמדיניות הריבית מעודדת רכישה של נכסים באמצעות הלוואות זולות יחסית, עדיין יש ביקוש גבוה וקשיח לנכסים להשכרה, בעיקר במרכזי הערכים הגדולות.

פריחה באזורי המטפרופולין

מחזור הנדל"ן הנוכחי החל בשנת 2009 והביא לעליית מחירים משמעותית עבור נכסי מגורים בערים רבות. מחירי הדירות הוכפלו בערים מסוימות.

שימו לב לעליית המחירים של דירות למגורים:

הגידול באוכלוסיה, צמיחה באחוזי התעסוקה וצמיחה כלכלית מניעים ביקוש ער לנדל”ן תוך שמירה על רמת היצע נמוכה יחסית. גם קצב הבנייה החדשה איטי וקצבי הפינוי הנמוכים מביאים לעליה ברמות המחירים וכתוצאה מכך גם לצמיחה מואצת במחירי השכירות.
 

נראה כי גם אמצעי הרגולציה שננקטים על ידי הממשלה לא יספקו הקלה במחירי הדיור ונראה כי קצב העליה בשכירות ובערך הנכסים ימשיך את המגמה של השנים האחרונות.

נתונים ממספר ערים מאשרים כי הביקוש הוא גבוה וההיצע אינו מספיק.
 

לדוגמה, במינכן, שיעור הפינוי קרוב לאפס. בברלין התעסוקה עלתה בכ- 4% בשנת 2017. פרנקפורט חווה מחסור בכ-40 אלף יחידות דיור על בסיס שנתי.
נתונים אלה מרמזים כי עליית מחירי הנכסים למגורים ב -15% לשנה בשנת 2017 לא נבעה ממשבר הברקזיט. בשטוטגרט הסיבה לעליות המחירים נובעת מהמגמלות לבניה באזור.

לחץ המחירים בשוק הדיור הגרמני יימשך

מחירי הדירות והדירות בגרמניה עלו מתחילת שנת 2007 וב-2009, מה שאומר ש -2018 היא השנה העשירית במחזור הנדל"ן הנוכחי. למרות שהמחזור כבר הגיע לאורך מרשים, הוא עדיין מאופיין במצוקת דיור והיצע יחסית קשיח. ההערכה של דויטשה בנק היא כגרמניה יש מחסור של למעלה ממיליון יחידות דיור. שימו לב למספרים הבאים: מחירי הדיור באזורים העירוניים הגדולים (מינכן, פרנקפורט, דילסלדורף, שטוטגרט) עלו ב-80% בין 2009 ל 2017. המחירים בערים קטנות יותר כדוגמת לייפציג עלו ב-60%.
ככל הנראה צמיחת המחירים תימשך עקב גידולים בביקוש ומחסור בדירות עוד שנים רבות קדימה.